¿El alquiler vacacional lleva IVA? Depende de los servicios
Esta es la pregunta clave y la respuesta depende de un factor decisivo: si ofreces o no servicios complementarios propios de la industria hotelera. La Dirección General de Tributos ha delimitado claramente ambos supuestos:
- Sin servicios complementarios: el alquiler de vivienda con fines turísticos está exento de IVA (artículo 20.Uno.23 de la Ley 37/1992). Es un arrendamiento de vivienda, aunque sea por días.
- Con servicios complementarios: si ofreces limpieza periódica durante la estancia, lavandería, recepción, desayuno u otros servicios propios de hostelería, la operación tributa al 10% de IVA como alojamiento turístico.
Matiz importante: La limpieza a la entrada y a la salida (antes y después de cada huésped) NO se considera servicio complementario. Solo tributa si hay limpieza periódica durante la estancia del huésped, similar a un hotel.
Alquiler turístico con servicios complementarios: 10% IVA
Si tu alquiler vacacional incluye servicios de hostelería, te conviertes en un empresario a efectos del IVA. Esto implica:
- Darte de alta en el epígrafe IAE 685 (alojamientos turísticos extrahoteleros) o similar.
- Emitir factura con IVA al 10% por cada estancia.
- Presentar modelo 303 trimestralmente y poder deducir el IVA de tus gastos (reformas, suministros, comisiones de plataformas).
- Declarar los ingresos como rendimientos de actividad económica en el IRPF (no como rendimientos del capital inmobiliario).
Servicios que SÍ convierten el alquiler en actividad hostelera: recepción y atención al cliente durante la estancia, limpieza periódica del alojamiento durante la estancia, cambio de ropa de cama y toallas durante la estancia, servicio de lavandería, desayuno u otras comidas.
Modelo 179 y la declaración informativa de Airbnb
Desde 2018, las plataformas de alquiler vacacional como Airbnb, Booking y Vrbo están obligadas a comunicar a la AEAT los datos de cada cesión de uso (modelo 179). Esto significa que Hacienda ya sabe cuánto ingresas por alquiler vacacional.
Los datos que comunican las plataformas incluyen:
- Identificación del propietario (NIF, nombre).
- Identificación del inmueble (referencia catastral).
- Número de días alquilado.
- Importe percibido por el propietario.
- Fecha de cada estancia.
Consecuencia directa: Si no declaras los ingresos de tu alquiler vacacional, la AEAT lo detectará automáticamente al cruzar el modelo 179 con tu declaración de la renta. Las inspecciones por este motivo se han disparado en los últimos años.
Tributación en IRPF: rendimientos del capital inmobiliario
Si tu alquiler vacacional no incluye servicios complementarios (la mayoría de casos), los ingresos se declaran como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF:
- Declara los ingresos íntegros de cada estancia.
- Resta los gastos deducibles proporcionalmente a los días alquilados.
- Por los días que la vivienda está vacía y a tu disposición, debes imputar renta inmobiliaria (1,1% o 2% del valor catastral, según antigüedad de la revisión).
No puedes aplicar la reducción del 60% por alquiler de vivienda habitual, porque el alquiler turístico no se considera arrendamiento de vivienda a estos efectos.
Gastos deducibles del alquiler vacacional
Los gastos que puedes deducirte (proporcionalmente a los días alquilados respecto al total del año) son:
| Gasto | Deducible | Requisitos |
|---|---|---|
| Intereses hipotecarios | Sí (proporcional) | Factura o recibo bancario |
| IBI y tasas municipales | Sí (proporcional) | Recibo de pago |
| Comunidad de propietarios | Sí (proporcional) | Recibos |
| Suministros (luz, agua, gas) | Sí (proporcional) | Facturas |
| Seguro del hogar | Sí (proporcional) | Póliza y recibo |
| Reparaciones y mantenimiento | Sí (proporcional) | Facturas |
| Amortización del inmueble | Sí (3% del mayor: valor catastral o adquisición, sin suelo) | Escrituras |
| Comisiones de Airbnb/Booking | Sí (100%) | Facturas de la plataforma |
| Limpieza entre huéspedes | Sí (100%) | Factura del servicio |
Obligaciones de facturación para el arrendador
Si tu alquiler vacacional está exento de IVA (sin servicios complementarios), técnicamente no estás obligado a emitir factura. Sin embargo, es muy recomendable hacerlo para llevar un registro ordenado y poder justificar ingresos y gastos ante Hacienda.
Si tu alquiler sí lleva IVA (con servicios complementarios), estás obligado a emitir factura por cada estancia, con todos los datos fiscales del huésped si te los solicita.
Buena práctica: Aunque no sea obligatorio, emitir un documento de cobro por cada estancia (con tu NIF, datos del inmueble, fechas y precio) te facilitará enormemente la declaración de la renta y será tu mejor defensa en caso de inspección.