Inversión del sujeto pasivo: cuándo aplica
La inversión del sujeto pasivo (ISP) es el mecanismo fiscal que más confusión genera en la construcción. En operaciones normales, quien emite la factura repercute el IVA y lo ingresa a Hacienda. Con la ISP, es el destinatario (quien recibe la factura) quien declara e ingresa el IVA.
La ISP se aplica obligatoriamente en las ejecuciones de obra (con o sin aportación de materiales) cuando se cumplen dos condiciones simultáneas según el artículo 84.Uno.2.f) de la Ley del IVA:
- El destinatario es un empresario o profesional (no un particular).
- La obra se realiza en el marco de un contrato directamente formalizado entre el promotor y el contratista, o entre el contratista principal y sus subcontratistas.
En la práctica, si un albañil autónomo hace una reforma para un particular, factura con IVA normal. Si ese mismo albañil trabaja como subcontratista de una constructora, debe aplicar ISP: emite la factura sin IVA y la constructora lo autorepercute en su declaración.
Error grave: Emitir una factura con IVA cuando debería llevar ISP (o viceversa) genera un doble problema: el emisor ingresa un IVA que no debería, y el receptor deduce un IVA que la AEAT no reconoce. Si Hacienda lo detecta, exige devolver la deducción indebida más intereses.
Retenciones en facturas de construcción
Los autónomos en construcción están obligados a incluir retención de IRPF en sus facturas cuando facturan a empresas o a otros profesionales. La retención estándar es del 15%, pero existe una retención reducida del 7% durante los tres primeros años de actividad.
Además, en determinadas actividades del sector existe la retención del 1% en estimación objetiva (módulos). Los autónomos que tributan en módulos y realizan actividades de construcción (epígrafes 501 a 505 del IAE) aplican esta retención del 1% en lugar del 15%.
Es importante no confundir la retención de IRPF con la inversión del sujeto pasivo del IVA. Ambas pueden aplicarse simultáneamente en la misma factura: una factura a un contratista principal puede llevar ISP (sin IVA) y retención del 15% de IRPF al mismo tiempo.
IVA reducido del 10% en reformas de vivienda
Las obras de renovación y reparación de viviendas particulares pueden tributar al 10% de IVA en lugar del 21% general, siempre que se cumplan estos requisitos establecidos en el artículo 91.Uno.2.10 de la Ley del IVA:
- La vivienda debe destinarse a uso particular del propietario (no a actividad empresarial).
- La construcción de la vivienda debe haber finalizado hace al menos 2 años.
- El coste de los materiales aportados por quien ejecuta la obra no debe superar el 40% de la base imponible.
- El destinatario (propietario) debe ser una persona física (no una empresa).
| Tipo de obra | IVA aplicable | Condiciones |
|---|---|---|
| Reforma vivienda particular (>2 años) | 10% | Materiales < 40% de base |
| Obra nueva vivienda | 10% | Primera entrega |
| Reforma local comercial | 21% | Tipo general siempre |
| Urbanización y promoción | 21% | Tipo general |
| Subcontratación entre empresas | ISP (0%) | Inversión sujeto pasivo |
Regla del 40% de materiales: Si un fontanero instala un sistema de calefacción en una vivienda y los materiales (caldera, tuberías, radiadores) suponen más del 40% de la factura total, pierde el derecho al IVA reducido y toda la operación tributa al 21%.
Facturación entre subcontratistas
La cadena de subcontratación en construcción puede tener varios niveles: promotor, contratista principal, subcontratistas de primer nivel, de segundo nivel, etc. La regla de inversión del sujeto pasivo se aplica en cada eslabón de la cadena.
Cada subcontratista emite factura sin IVA (con ISP) a quien le ha contratado, y ese destinatario autorepercute el IVA. El promotor final, al ser el último eslabón, es quien finalmente declara e ingresa todo el IVA de la cadena.
Es fundamental que cada factura en la cadena incluya la mención: "Operación con inversión del sujeto pasivo conforme al artículo 84.Uno.2.f) de la Ley 37/1992 del IVA". Sin esta mención, la factura es formalmente incorrecta.
Certificaciones de obra y facturación parcial
En obras de cierta envergadura, la facturación se hace por certificaciones de obra mensuales o por hitos. Cada certificación refleja el porcentaje de obra ejecutado y genera una factura parcial. Esto tiene implicaciones fiscales:
- El IVA se devenga en el momento de emitir cada certificación (no al finalizar la obra).
- Las retenciones de garantía (habitualmente del 5-10% del importe) se facturan pero su cobro se aplaza hasta la recepción definitiva de la obra.
- Si hay acopios de materiales (materiales comprados pero aún no instalados), no generan devengo de IVA hasta su incorporación a la obra.
Retenciones de garantía: Aunque el cobro se aplaza, el IVA se devenga con la certificación. Esto puede generar problemas de tesorería: debes ingresar el IVA de la certificación completa aunque no hayas cobrado la retención de garantía.
Software de facturación adaptado a construcción
El sector de la construcción necesita un software de facturación que gestione correctamente la inversión del sujeto pasivo, las retenciones variables (15%, 7%, 1%), el IVA reducido del 10% y las certificaciones parciales de obra. No todos los programas genéricos de facturación soportan estas particularidades.
Con Veri*factu, además, cada factura emitida debe generar su huella SHA-256 y encadenarse con la anterior. FactoLegal permite configurar todas las casuísticas del sector: ISP automática cuando el destinatario es empresa, retención configurable, y desglose correcto de materiales y mano de obra para cumplir la regla del 40%.
Con FactoLegal: Configura inversión del sujeto pasivo, retenciones del 1% al 15%, IVA reducido del 10% y certificaciones parciales. Cada factura queda registrada con huella encadenada y QR según la Orden HAC/1177/2024, y lista para imprimir o enviar en PDF.